Wat zit en zat er in het vat voor de niet-traditionele belegger?

Terugblikken én vooruitkijken: waar liggen de kansen?

Als belegger accepteer je dat er risico’s zijn verbonden aan de keuzes die je maakt. Je juicht wanneer het meezit, je anticipeert wanneer het tegenzit. Waar ieder jaar wel bepaalde beleggingscategorieën door specifieke gebeurtenissen of (politieke/economische) ontwikkelingen worden geraakt, bleek in 2020 de corona-pandemie toch wel dé gemene deler die iedereen wist te raken.

Waar je ook maar in hebt belegd. Van aandelen tot vakantiehuizen en van kantoorvastgoed tot koopwoningen: de corona-pandemie had er zijn invloed op. Terwijl bepaalde markten inmiddels weer terugveren, is het in het geval van sommige beleggingscategorieën gerechtvaardigd om je af te vragen of je daar nog wel op in moet willen zetten.

In deze whitepaper gaan we graag in op wat het afgelopen jaar de niet-traditionele belegger heeft gebracht en werpen we ook een blik vooruit. Wat betekent dit voor je beleggingskansen? Waar kun je het beste in investeren en welke beleggingscategorieën hebben minder goede vooruitzichten?

We vatten onze bevindingen samen in vijf ontwikkelingen:

1. Woningen: instappen wordt steeds lastiger
2. Retail: winkelvastgoed heeft zijn beste tijd gehad
3. Vakantiehuizen: maximaal een hype met veel gedoe
4. Kantoorvastgoed: alleen interessant op de peperdure hotspots
5. Logistiek vastgoed: e-commerce als katalysator voor de markt

1.Woningen: instappen wordt steeds lastiger
Was het pre-corona nog zo dat de hype op de woningmarkt zich voornamelijk toespitste op het stedelijk gebied en – meer specifiek – De Randstad, nu blijkt dat ook het buitengebied steeds meer in trek is bij potentiële huizenkopers.

Nu we veel meer thuiszitten, zijn we de meerwaarde van extra wooncomfort veel duidelijker in gaan zien. Een tuin is toch wel veel fijner dan een balkon. En met een huis kun je de koele plekken opzoeken tijdens de warme zomers, in plaats van wegsmelten op een appartement in het hart van de stad.

Daarnaast zien veel bedrijven en werknemers in dat iedere dag van 9 tot 5 op kantoor aanwezig zijn ook niet voor iedereen hoogstnoodzakelijk is. Daarmee wordt het woon-werkverkeer een veel minder relevant onderwerp: óók een reden voor mensen om de stad achter zich te laten en richting het buitengebied te verkassen.

Een zich al aandienende trend
Corona bleek de katalysator voor een trend die zich, als gevolg van de hoge huizenprijzen in de Randstad, eigenlijk al aandiende. En die ontwikkeling is hiermee ook geen halt toegeroepen: ook gedurende de coronacrisis zijn de huizenprijzen onverminderd blijven stijgen. Sterker nog: in oktober 2020 was de stijging het grootst in twee jaar tijd!

Tel je daar de stijging van de overdrachtsbelasting, van 2 naar 8 procent voor vastgoedbeleggers, bij op, dan kun je concluderen dat als belegger instappen op de woningmarkt in allerlei opzichten een stuk prijziger is geworden. De aanvangsrendementen zijn relatief laag. Of je nu in de Randstad kijkt of daarbuiten.

2.Retail: winkelvastgoed heeft zijn beste tijd gehad
Winkelvastgoed was al een beleggingscategorie die het niet eenvoudig had: voor corona waren de cijfers al weinig hoopgevend. Zo kopte Vastgoedmarkt in oktober 2019 nog: ‘Retailvastgoed wacht afwaardering van minimaal 30 procent’. De voornaamste redenen voor deze verwachting: steeds meer ketens focussen zich op online, in plaats van op fysieke aanwezigheid.

Met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen we wel zeggen dat dit perspectief niet snel meer zal verbeteren. Ook wanneer de corona-pandemie weer op zijn retour is en de winkelstraten weer ‘terug naar normaal’ gaan, zal de leegstand alleen maar verder toenemen. Het Planbureau voor de Leefomgeving rekende ons recentelijk nog voor wat de verwachtingen zijn hieromtrent: de leegstand zal de aankomende twee jaar nog met ruim veertig procent toenemen.

Waarmee we gerust de stelling durven te droppen dat het Nederlandse winkelvastgoed de – al afnemende – waarde van pre-corona niet meer zal evenaren. Natuurlijk wordt hiermee het instapniveau voor niet-traditionele beleggers wel een stuk lager. De vraag is alleen of ze binnen deze beleggingscategorie wel het rendement kunnen behalen waar ze naar op zoek zijn.

3.Vakantiehuizen: gevoelig voor veroudering, met veel gedoe
Ook voor beleggers in vakantiewoningen was het een roerig jaar. Met potdichte landsgrenzen en zware lockdown-maatregelen in verschillende landen, zoals een avondklok en de sluiting van de horeca, stonden van meet af aan veel vakantiewoningen leeg toen in Europa de coronacrisis met volle kracht losbarstte.

In het voorjaar van 2020 werden de teugels iets meer losgelaten en kon er zowaar weer vakantie worden gevierd. Die vreugde was echter maar van korte duur. Opnieuw een domper voor verhuurders van vakantiewoningen in zonnige oorden: zij zagen hun rendement praktisch verdampen en moesten in veel gevallen zelfs geld toeleggen. Onderhoud houdt immers géén rekening met een pandemie.

Beschik je momenteel over één of meerdere chalets in één van de wintersportgebieden? Dan is het ook voor jou maar de vraag of je dit wintersportseizoen voldoende huurders weet te vinden om je belegging te laten renderen.

In eigen land
Beleggen in vakantiewoningen in eigen land lijkt op zijn retour te zijn, varend op veel vakantielanden een no go area zijn maar mensen wel graag de deur uit gaan tijdens de vakantieperiode. De vraag is echter of deze trend zich ook na de pandemie nog dermate voortzet. Wil je rendement behalen op deze belegging, dan is dat wel nodig. Anders kóst een vakantiewoning je alleen maar geld, aan onderhoud en belastingverplichtingen.

Daarnaast ben je in het geval van vakantiewoningen ook nog eens afhankelijk van ontzettend veel andere externe factoren, die bepalen of je belegging inderdaad gaat renderen. Zo vormt economische veroudering een groot afbreukrisico: nieuwe vakantieparken zijn vaak weer een slag luxer en moderner. Wat weer een negatieve invloed heeft op de mate van interesse in jouw vakantiewoning(en).

Zoals iedere beleggingscategorie vormen ook vakantiewoningen een risico. Het is er echter wel eentje waarvan het perspectief uiterst troebel is. We wijden er recent nog een heel artikel aan.

4.Kantoorvastgoed: alleen interessant op de peperdure hotspots
Iedere dag aansluiten in de file of wachten in het gangpad van de overvolle trein: veel werknemers kunnen zich inmiddels niet meer voorstellen dat dit ooit nog de (dagelijkse) realiteit zal zijn. Het massaal thuiswerken heeft aangetoond dat veel werknemers uitstekend vanuit het thuiskantoor in staat zijn om hun werkzaamheden te verrichten. 40 tot 60 procent verwacht ook na de coronacrisis vaker thuis te gaan werken, zo toont onderzoek van het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid aan.

Waarom zou je als bedrijf dan nog investeren in gigantische en peperdure betonnen kolossen in – of nabij – de stadscentra? De rol van kantoren gaat fors op de schop, zo is de verwachting. Van dagelijkse standplaats naar een centrale ontmoetingsplek, waar je naartoe komt om met elkaar samen te werken. Om meetings bij te wonen, eens een borrel te kunnen organiseren, maar niet om per se nog dagelijks je eigen werkzaamheden uit te komen voeren.

Bij ABN AMRO is het aantal dagen op kantoor bijvoorbeeld al teruggeschroefd naar twee dagen per week. KPMG spreekt liever niet meer over ‘het kantoor’, maar meer over ‘het clubhuis’. Er zijn zelfs bedrijven die hun kantoorpand gewoon helemaal gedag hebben gezegd en eens in de zoveel tijd op wisselende locaties elkaar treffen.

Dit gaat een invloed hebben op de waarde van kantoorvastgoed, zo verwacht ook een groot deel van experts uit de vastgoedbranche. Zo blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy dat 63 procent van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor verwacht dat de anderhalve-metersamenleving een negatieve impact heeft op de waarde van kantoorvastgoed.

A-locaties
Onder meer Rabo Real Estate Finance verwacht dat kantoren op A-locaties hun waarde nog wel zullen behouden, maar dat kantoorvastgoed op B-locaties wel degelijk aan populariteit in zal boeten. Dicht bij het openbaar vervoer en de grote uitvalswegen is je kantoor (of ‘clubhuis’ dus) op een A-locatie immers eenvoudiger te bereiken dan ergens achteraf.

Een tweedeling dreigt. Tussen ‘kantoorhotspots’, waarbij het instappen als belegger zowat onmogelijk is, en niet-populaire bedrijfspanden waarin je wel kunt beleggen, maar waarbij het rendement hoogstwaarschijnlijk zeer minimaal zal zijn.

5.Logistiek vastgoed: e-commerce als katalysator voor de markt
E-commerce was vóór 2020 al flink in opkomst. Maar door de coronacrisis heeft e-commerce het afgelopen jaar zijn échte doorbraak gerealiseerd. Sla de groeicijfers er maar eens op na. Maar liefst 55 procent meer omzet voor webshops in het eerste halfjaar van 2020: dát is hoe de Nederlandse consument ervoor zorgde dat hij of zij toch over de zijn of haar gewenste producten kon beschikken terwijl veel winkels gesloten (of slechts beperkt open) waren.

Wat weer kansen biedt voor beleggers in logistiek vastgoed: de behoefte aan opslagmogelijkheden stijgt daarmee eveneens fors. Zoals Vastgoedmarkt dit in oktober 2020 nog omschreef: in 2050 is er twee keer zoveel logistiek vastgoed nodig als dat er nu beschikbaar is. Terwijl winkelvastgoed in 2020 forse klappen te verwerken kreeg en het einde wat dat betreft nog lang niet in zicht is, toont logistiek vastgoed zijn potentie.

Instapmogelijkheden beleggers uitstekend
De instapmogelijkheden wat betreft logistiek vastgoed zijn daarnaast bijzonder laagdrempelig. Zeker wanneer je kijkt naar kleinschalig logistiek vastgoed, zoals garageboxen, zijn de kosten per vastgoedobject prima te overzien. Zeker wanneer je het vergelijkt met het kopen van een (vakantie)woning.

Waardoor je als belegger ook beter in staat bent om je kansen te spreiden. Voor één woning op één locatie koop je verschillende garageboxen op verschillende parken, waardoor je beter in staat bent om (regionale) risico’s over je portefeuille uit te smeren.

Beleggen in waardevaste garageboxen van GaragePark?
We zijn blij dat beleggen in GaragePark ook in 2020 waardevast is gebleken. Daarom blijven we investeren in nieuwe GarageParken, naast de 33 locaties waar we onze garageboxen al aanbieden. Ben je benieuwd welke mogelijkheden er voor jou zijn? Kijk dan hier of neem contact met ons op!